Motive und Vertragstypen


Es gibt die unterschiedlichsten Gründe, Grundbesitz unentgeltlich zu überlassen.

Bei größeren Vermögen, bei denen die steuerlichen Freibeträge (§ 16 ErbStG), welche der folgenden Übersicht entnommen werden können, nicht ausreichen, kann es sich empfehlen, zu Ihren Lebzeiten Vermögen an Ehegatten und/oder Kinder (die nächste Generation) zu übertragen, um so alle 10 Jahre die steuerlichen Freibeträge auszunutzen.

 

Überlassung von Grundbesitz: Steuerklassen und Freibetrag

Sind z.B. die Eltern nicht in der Lage die Kosten des Grundbesitzes zu tragen, so kann es ratsam sein, den Grundbesitz auf die Kinder zu übertragen, damit diese die Kosten der Unterhaltung tragen, die Eltern jedoch dauerhaft in der Liegenschaft wohnen bleiben können.

Bei Ehegatten kann es sinnvoll sein, wirtschaftlich gleichwertige Verhältnisse herzustellen, zumal schenkungssteuerrechtlich die Übertragung des selbstgenutzten Familienheims in Ganzheit steuerfrei ist, d.h. über den Freibetrag von € 500.000,- hinaus, übertragen werden kann. Im Erbfall würde eine Steuerfreiheit nur dann eintreten, wenn der überlebende Ehegatte die Immobilie 10 Jahre selbst bewohnt.

Bei einem Unternehmer und einem Selbstständigen mit Haftungsrisiken kann es sinnvoll sein, Grundbesitz einem etwaigen Zugriff von möglichen Gläubigern zu entziehen, wobei die Übertragung zeitlich deutlich vor der wirtschaftlichen Krise erfolgt sein muss. So beträgt z.B. bei einer Insolvenz des Übertragenden die Gläubigeranfechtungsfrist 4 Jahre. Ferner sollte beachtet werden, dass etwaige Gläubiger keinen pfändbaren Anspruch, z.B. bei einem Nießbrauchsrecht des Übertragenden, erhalten, wohingegen ein vorbehaltenes Wohnungsrecht als sicherer Schutz zu verstehen ist.

Es können weiterhin Überlassungen vorgenommen werden mit dem Ziel, Pflichtteilsansprüche zu reduzieren. Durch rechtzeitiges Ausscheiden aus dem Nachlass sollen sich die Ansprüche pflichtteilsberechtigter anderer Personen (z.B. Eltern, Ehegatten und Kinder, auch und insbesondere nichteheliche oder ersteheliche Kinder) nur noch auf das verbliebene Vermögen, welches zum Zeitpunkt des Todes noch vorhanden ist, beziehen. Verstirbt der Übertragende innerhalb von 10 Jahren, gerechnet ab der Übertragung, reduziert sich der Pflichtteilsergänzungsanspruch anderer Personen um 10 % für jedes abgelaufene Jahr. Dies gilt nicht bei Schenkungen unter Nießbrauchsvorbehalt und bei Schenkungen unter Ehegatten. Die „pflichtteilssichere“ Formulierung der Gegenleistungen ist daher besonders zu beachten.

Letztlich kann die Zuwendung auch als Mittel eingesetzt werden, den Pflichtteilsanspruch des Erwerbers zu reduzieren, sofern dies ausdrücklich in der notariellen Vereinbarung bestimmt wird.

Zivilrechtliche Grundlage für die Überlassung ist die Schenkung. Da die Schenkung ein Vertrag ist, müssen sich die Beteiligten über die Unentgeltlichkeit auch einig sein. Da der Schenker keine Gegenleistung erhält, wie z.B. der Verkäufer den Kaufpreis, wird er bereits durch das Gesetz privilegiert, haftet somit nur für Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit. Für Sach- oder Rechtsmängel haftet der Schenker nur kraft Gesetz, wenn er arglistig diesen Mangel verschwiegen hat. Es kann ein vollständiger Gewährleistungsausschluss vereinbart werden. Der Beschenkte hat ferner eine schwächere Stellung als der Käufer, da er sich Rückforderungsrechten, z.B. wegen Verarmung oder einem Widerruf, ausgesetzt sehen kann.

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Überlassung von Grundbesitz (Allgemeines)
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