Gegenleistungen und Vorbehalte


Sie können sich Gegenleistungen versprechen oder Vorbehalte gewähren lassen. Diese werden im Folgenden kurz skizziert.

Der Nießbraucher „genießt den Gebrauch“ der überlassenen Sache auch nach der Schenkung. d. h. er ist zur umfassenden Selbstnutzung oder auch der Vermietung berechtigt. Der Nießbrauch wird im Grundbuch eingetragen. Er ist nicht vererblich und grundsätzlich nicht übertragbar. Der Vorbehalt der Nutzung erstreckt sich in der Regel auf das gesamte Anwesen samt Gebäude; es können zwar einzelne Grundstücksteile, nicht jedoch einzelne Gebäudeteile (z.B. Wohnungen). Der Nießbrauch und die aus ihm fließenden Erträge (insbesondere Miete bei Fremdvermietung) sind pfändbar. Hinsichtlich der mit dem Objekt verbundenen Lasten sieht das Gesetz vor, dass der Nießbraucher die gewöhnliche Unterhaltung und die „Kleinreparaturen“ trägt, ferner die Verzinsung bestehender Schulden, während der Eigentümer für die Tilgung dieser Verbindlichkeiten, für die außerordentliche Abnutzung sowie für „Großreparaturen“ (z.B. Dach, Heizung) verantwortlich ist. Die laufenden öffentlichen Lasten (z.B. Grundsteuer, Brandversicherungsprämie) trägt der Nießbraucher, die außerordentlichen Lasten (z.B. Erschließungskosten) trägt der Eigentümer. Aus steuerlichen Gründen kann von dieser Verteilung abgewichen, damit im Fall der Fremdvermietung der Nießbraucher alle Lasten, die er als Werbungskosten absetzen kann, auch tatsächlich zu tragen hat. Beim sogenannten „Vorbehaltsnießbrauch“ zugunsten des Veräußerers, der bei der Übertragung „zurückbehalten“ wird, kann der Veräußerer sogar weiterhin die Gebäudeabschreibung geltend machen, obwohl er nicht mehr Eigentümer ist.

Das Wohnungsrecht bleibt insoweit hinter dem Nießbrauch zurück, als es grundsätzlich nur zur Selbstnutzung (samt Gästen, Angehörigen etc., soweit nicht anders vereinbart) berechtigt. Anders als der Nießbrauch kann das Wohnungsrecht auf bestimmte Teile eines Gebäudes beschränkt werden. Die zur ausschließlichen Nutzung vorgesehenen Räume und die zum gemeinsamen Gebrauch bestimmten Bereiche (z.B. Küche, Keller, Garten) müssen im Vertrag genau bezeichnet werden. Der Erwerber schuldet grundsätzlich nur die Duldung des Wohnens, jedoch kein aktives Tun (anders, wenn er im Vertrag zugleich zur Erhaltung des Anwesens in gut bewohnbarem und beheizbarem Zustand verpflichtet wird). Typischerweise trägt der Wohnungsberechtigte seine Verbrauchskosten und die Schönheitsreparaturen in seinem Bereich selbst, alle anderen Lasten, insbesondere auch die hausbezogenen Kosten (z.B. Grundsteuer) trägt der Eigentümer. Wenn nicht anders vereinbart, ist eine Untervermietung oder Weitervermietung durch den Wohnungsberechtigten ausgeschlossen; der Berechtigte kann aber seinen Ehegatten, Lebensgefährten und Gäste aufnehmen (es sei denn dieses Recht wäre ebenfalls in der Urkunde abbedungen). Das seiner Natur nach somit höchstpersönliche Wohnungsrecht ist nicht pfändbar und auch nicht auf den SGB-Träger („Hartz IV“, Grundsicherung) überleitbar. Es endet spätestens mit dem Tod.

Wiederkehrende Geldzahlungen sind häufig in Überlassungsverträgen vorgesehen, die zugleich der Versorgung der Veräußerer dienen sollen. Der Vertrag muss in diesem Fall genau regeln, wann die Zahlungen fällig werden, ob diese ihrer Höhe nach unabänderlich sind oder aber sich beispielsweise an die Inflationsrate anpassen (sogenannte „Indexierung“ gemäß der Gesamt-Lebenshaltungskosten aller privaten Haushalte in Deutschland) oder aber, ob eine angemessene Anpassung verlangt werden kann, wenn z.B. der Bedarf der Veräußerer steigt oder aber die Leistungsfähigkeit des Erwerbers sinkt. Solche Regelungen müssen allerdings hinsichtlich ihrer tatsächlichen Auswirkungen genauer geprüft werden (bei einem späteren Heimaufenthalt der Veräußerer erhöht sich z. B. deren Bedarf erheblich), ebenso hinsichtlich der steuerlichen Auswirkungen: Unter bestimmten Voraussetzungen können solche Zahlungen vom Erwerber abgesetzt werden, müssen dann aber vom Veräußerer versteuert werden.

Naturalleistungen werden insbesondere im Rahmen eines sogenannten „Leibgedings“ oder „Altenteils“ in Form von Dienstleistungen und Handreichungen vereinbart. Es handelt sich beispielsweise um Besorgungen und Fahrdienste, hauswirtschaftliche Verrichtungen (Säubern der Wohnung, Zurichten der Wäsche, Zubereitung der Mahlzeiten) sowie um Versorgungs- und Pflegeleistungen, die körperlich unmittelbar „an der Person“ zu verrichten sind (Körperpflege, Grund-Krankenpflege ohne medizinische Verrichtungen). Da die staatlichen Leistungen im Pflegefall erst ab Pflegestufe I beginnen, andererseits die körperliche und zeitliche Belastung des Erwerbers auch im Hinblick auf dessen eigene Familie und etwaige Berufstätigkeit nicht über Gebühr in Anspruch genommen werden soll, wird im Regelfall die Verpflichtung zur Erbringung von Pflege- und Krankenleistungen im eigentlichen Sinn auf 1 ½ Stunden pro Tag beschränkt.

Bei einer Mehrheit von Berechtigten, also insbesondere bei Ehegatten, die das Anwesen gemeinsam übertragen und sich die vorstehenden Leistungen oder Nutzungen „gemeinsam“ vorbehalten wollen, oder aber wenn das Anwesen im Alleineigentum eines Ehegatten steht, dieser aber seinen Ehepartner ebenfalls mit absichern will, muss schließlich geklärt werden, in welchem Berechtigungsverhältnis beide zueinander stehen. Dabei sind auch steuerrechtliche und sozialrechtliche Aspekte zu beachten. (werden Geldrenten zugleich an den Ehegatten erbracht, kann es sein, dass dieser dadurch die zulässige Einkommensgrenze pro Monat überschreitet, so dass z.B. seine beitragsfreie Familienmitversicherung in der gesetzlichen Krankenversicherung endet). Relevant wird das Berechtigungsverhältnis auch, wenn es zu Streitigkeiten zwischen den beiden Berechtigten oder zwischen dem Berechtigten und dem Erwerber kommen sollte, denn steht der Anspruch beiden als Gesamtberechtigten nach § 428 BGB zu, kann der Erwerber mit schuldbefreiender Wirkung auch an Einen der Beiden allein leisten, welches zur Folge haben kann, das einer der Ehegatten leer ausgeht und sich um seinen Teil selbst kümmern muss, d.h. den anderen Ehegatten in Anspruch nehmen muss. Gleichsam sollte bedacht werden, was mit einem Wohnungsrecht im Falle der Trennung und Scheidung wird.

Häufig wird sich die Rückforderung des übertragenden Grundbesitzes vorbehalten, um sicherzustellen, dass im Fall der Fälle die Schenkung rückgängig gemacht werden kann, denn der notarielle Vertrag soll sich ja insbesondere dann bewähren, wenn der Fall der Fälle eintritt.

Das Bürgerliche Gesetzbuch, welches seit nunmehr über 100 Jahren in Kraft ist, regelt daher bereits gesetzliche Rückforderungstatbestände, den „groben Undank“ oder die „spätere Verarmung des Schenkers“. Dieser Rückforderungsanspruch kann nicht durch die notarielle Vereinbarung ausgeschlossen werden, jedoch gewährt die Rechtssprechung dem Beschenkten ein Wahlrecht zwischen der monatlichen Zahlung der Unterhaltsrente, einerseits, und der Rückgabe des zugewendeten Gegenstands selbst gegen Erstattung der von ihm erbrachten Investition, andererseits.

Die Aufnahme vertraglicher Rückforderungstatbestände wird aufgrund der nur sehr begrenzten gesetzlichen Regelung häufig erforderlich sein. Dies ermöglicht es zugleich, den Erwerber in gewisser Hinsicht zu „maßregeln“ und zugleich unmissverständlich darzulegen, was der Übertragende für Erwartungen an ihn hegt.

Ein jederzeitiges, freies Widerrufsrecht, welches vereinbart werden kann, jedoch insbesondere bei einem Selbstständigen die Gefahr der Ausübung durch den Gläubiger begründen kann, sollte daher sehr wohl überlegt sein. Es können u.a. folgende Rückforderungsrechte, welche durch eine (grds. insolvenzfeste) Vormerkung zu sichern sind, vereinbart werden:

  • die Veräußerung des Anwesens ohne schriftliche Zustimmung des Übergebers
  • die Belastung der Immobilie ohne Zustimmung des Übergebers
  • die Pfändung der Immobilie von dritter Seite
  • das Versterben des Erwerbers vor dem Veräußerer, denn die überlassene Immobilie fällt in den Nachlass und steht damit denjenigen Erben zu, die der Erwerber in seinem Testament gegebenenfalls benannt hat, andernfalls den gesetzlichen Erben, z.B. seiner Ehefrau und den Kindern. Wenn der Übergeber dies nicht will, insbesondere also vermeiden möchte, dass die Schwiegertochter/der Schwiegersohn z.B. nach Wiederheirat anderweitig über das Objekt verfügt, kann er mit Hilfe der Rückforderungsklausel das Objekt wieder aus dem Nachlass an sich ziehen und/oder
  • wenn die Ehe des Erwerbers geschieden wird und nicht etwa durch Ehevertrag sichergestellt ist, dass der Schwiegerpartner im Rahmen des Zugewinnausgleichs keine Ansprüche auf die Wertsteigerung der Immobilie erhebt, sondern allenfalls die tatsächlich von ihm getätigten Investitionen zurückerhält, kann eine Rückforderungsklausel sinnvoll sein; sie schützt in diesem Fall den Erwerber vor den Risiken seiner eigenen Ehe.

Ferner kommen zahlreiche weitere Rückforderungstatbestände in Betracht (z.B. der Erwerber bricht seine Schulausbildung, Berufsausbildung, Studium ab, er wird Mitglied einer Vereinigung, die der Veräußerer nicht unterstützen möchte).

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