Der Verband der Wohnungseigentümer


Die Wohnungseigentümergemeinschaft, also die Gesamtheit der jeweiligen Eigentümer in einer WEG-Anlage ist, anders als dies früher gesehen wurde, insoweit rechtsfähig, als sie bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums am Rechtsverkehr teilnimmt.

Das Rechtsinstitut „Wohnungseigentum“ setzt sich also jedenfalls seit 01.07.2007 zusammen aus drei Bestandteilen:

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  • dem Miteigentum an den dinglichen Grundlagen,
  • dem Sondereigentum („Raumeigentum“) und
  • dem Anteil am Verbandseigentum in der jeweiligen Zusammensetzung der Eigentümer. 

Der WEG-Verwalter ist nunmehr „Diener zweier Herren“, und vertritt auch im Außenverhältnis in zweierlei Funktion: zum einen ist er (aktiver und passiver) Vertreter der Gemeinschaft der Miteigentümer am Gemeinschaftseigentum (geregelt in § 27 Abs. 2 WEG), zum anderen Vertreter des Verbands (§ 27 Abs. 3 Satz 1 WEG). Die gesetzlich zugewiesenen Aufgaben können erweitert, jedoch nicht eingeschränkt werden. Anders als etwa bei Kapitalgesellschaften ist dabei die Vertretungsmacht des Verwalters für den Verband nicht im Außenverhältnis unbeschränkt, sondern auf die in § 27 Abs. 3 Satz 1 WEG genannten Maßnahmen limitiert und besteht darüber hinaus (etwa beim Erwerb von Immobilieneigentum für diesen Verband, z.B. einer Hausmeisterwohnung) nur, wenn ihm entweder bereits in der Gemeinschaftsordnung umfassende Vertretungsmacht eingeräumt wurde („Der Verwalter hat über die gesetzlichen Bestimmungen hinaus umfassende und unbeschränkte Vertretungsmacht für den Verband der Wohnungseigentümer“), oder wenn – dies ist die Regel – er hierzu „durch Beschluss der Wohnungseigentümer mit Mehrheit ermächtigt ist“ (§ 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 WEG).

Verbandsvermögen bilden nunmehr insbesondere

  • Verwaltungsvermögen (vgl. § 10 Abs. 7 Satz 1 WEG.), also das Wohngeldkonto, Mülltonnen, Heizöl im Gemeinschaftstank etc.
  • „Sozial-“Ansprüche auf Hausgeldzahlung und Beiträge für die Instandhaltungsrücklage; auch bei der Eintragung von Zwangssicherungshypotheken.
  • Anspruch auf Entziehung des Wohnungseigentums
  • Rechte und Pflichten aus Verträgen, die der Verband abschließt (Heizöl, Gas, Rasenmäher, Beauftragung eines Handwerkers, Einstellung eines Hausmeisters etc.)
  • Sowie solche „Gewährleistungsansprüche“, deren Geltendmachung nur gemeinschaftlich möglich ist (obwohl Anspruchsinhaber die einzelnen Wohnungseigentümer sind), also gerichtet auf Minderung oder kleinen Schadensersatz (= Schadensersatz in Höhe der Mängelbeseitigungskosten) bei Sachmängeln des Gemeinschaftseigentums
  • Zum Verbandsvermögen kann auch Immobilieneigentum zählen, etwa an einer „Hausmeisterwohnung“, die als Sondereigentum „dem Verband“, also der Wohnungseigentümergemeinschaft in ihrer jeweiligen Zusammensetzung gehören kann (so dass am Erwerb nicht mehr alle Miteigentümer notariell mitwirken müssten). Mittelbar hält damit der Verband „eigene Anteile“ an sich selbst.

Die teilrechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft, die auch prozessfähig ist, tritt im Rechtsverkehr auf unter Angabe der Postanschrift oder Flurstücksbezeichnung des betroffenen Grundstücks, z.B. als „Wohnungseigentümergemeinschaft Luisenstraße 33, 63067  Offenbach am Main“.

Für Schulden des Verbandes haften gem. § 10 Abs. 8 WEG alle Wohnungseigentümer jeweils quotal in Höhe ihres Miteigentumsanteils auch im Außenverhältnis.

zu den weiteren Themen

Die Eigentumswohnung
Motive für das Sondereigentum

Die Begründung von Sondereigentum
Gemeinschaftsordnung
Änderungen der Teilungserklärung und/oder Gemeinschaftsordnung
Verfügungen über Wohnungseigentum
Eigentumswohnung und Vermietung