Der Bauträgervertrag


Was ist überhaupt ein Bauträgervertrag?

Es handelt sich hierbei um zwei Verträge, die kombiniert werden. Zum Einen Kaufen Sie etwas, nämlich die nicht mobile Sache, die Immobilie, und zum Anderen beauftragen Sie eine Art Baufirma, den Bauträger, Ihnen den Grundbesitz, etwa das Haus oder die Wohnung, zu errichten. Es handelt sich folglich um die Errichtung eines Bauwerks auf einem Grundstück, das dem Käufer bzw. Erwerber noch nicht gehört, und die anschließende Übereignung des bebauten Grundstücks / der Eigentumswohnung an ihn. Der Kauf liegt in der Übereignung der Immobilie und der Werkvertrag in dessen Errichtung.

Die Bauleistungen werden im Regelfall nicht durch den Bauträger, sondern durch beauftragte Subunternehmer erbracht. Das Objekt kann Wohn- oder gewerblichen Zwecken dienen; es kann sich um ein Einzelgebäude oder um eine in Sondereigentum aufgeteilte Immobilie handeln, die im Regelfall schlüsselfertig errichtet, aber auch zum Eigenausbau teilfertig hergestellt werden kann.

 

Der modifizierte Bauträgervertrag: Erwerbermodell

Insbesondere bei Objekten mit besonderer Zweckbindung (z. B. Apartment-Hotels, Betreutem Wohnen) wird der „klassische Bauträgervertrag“ ergänzt durch Betreiberverträge, Steuerberatungs- und Generalanmietverträge, die häufig durch einen eingesetzten Treuhänder in Vollmacht auch für den Erwerber abgeschlossen werden. Man spricht vom sogenannten »Erwerbermodell«, für das die Regelungen zum Bauträgervertrag und kumulativ die Regelungen über die weiter abzuschließenden Verträge gelten. Von entscheidender Bedeutung ist die Zuverlässigkeit des eingesetzten Treuhänders, dem häufig auch die Mittelverwendungskontrolle obliegt. Da er auch rechtlich schwierige Fragen zu entscheiden hat, muss es sich nach dem Rechtsdienstleistungsgesetz um einen Volljuristen handeln.

Generalübernehmer- und Generalunternehmermodell

Hierfür ist die Aufspaltung des Gesamtvertrags in einen Grundstückskauf, einerseits, und in einen getrennt geschlossenen Bauvertrag, andererseits, typisch. Die Verträge werden mit verschiedenen Personen geschlossen, die aber wirtschaftlich verflochten sind – ein Vertrauter des Bauunternehmers hat das Grundstück »an der Hand«. Man spricht vom Generalübernehmermodell, wenn der Bauunternehmer selbst die Leistungen erbringt, vom Generalunternehmermodell, wenn dieser zusätzlich Subunternehmer beauftragt.

Da zumindest eine der Parteien des Grundstücksvertrages zum Verkauf bzw. zum Ankauf nur bereit ist, wenn auch der Werkvertrag mit einem bestimmten Inhalt zustande kommt, unterliegen beide Verträge der Beurkundungspflicht, selbst wenn sie mit verschiedenen Parteien geschlossen werden. Entgegen landläufiger Auffassung lässt sich durch die Aufspaltung auch keine Grunderwerbsteuer sparen, da aus Sicht der Finanzverwaltung das bebaute Grundstück in seinem Endstadium Vertragsgegenstand ist; bereits äußere Indizien reichen für die Erhebung der Grunderwerbsteuer aus dem Gesamtvolumen. Die Makler- und Bauträgerverordnung, jedenfalls aber der in § 3 Abs. 2 MaBV enthaltene Ratenplan, dürften entsprechende Anwendung finden; bei Verstoß hiergegen ist der Werklohn erst bei Gesamtabnahme fällig (§ 641 Abs. 1 BGB).

Zum Schutz des Käufers ist besonderes Augenmerk auf die Verknüpfung beider Verträge für den Fall ihres Scheiterns zu legen (z. B.: Rückgabemöglichkeit hinsichtlich des Grundstücks, wenn die Baugenehmigung nicht erteilt wird oder wenn vom Bauvertrag zu Recht zurückgetreten wurde). Aus Sicht des Verkäufers hat die Aufspaltung den Nachteil, dass ab Bezahlung des Grundstückskaufpreises der Grund und Boden in das Eigentum des Käufers übergeht. Ab diesem Zeitpunkt leistet der Bauunternehmer vor, da er dem Käufer »automatisch« Eigentum an den weiteren Bauleistungen verschafft.

 

Die Makler- und Bauträgerverordnung

Wer als Bauträger gewerbsmäßig (also nicht nur für ein Einzelobjekt) tätig ist, bedarf hierfür einer Genehmigung der zuständigen Stadt bzw. Gemeide nach § 34c Gewerbeordnung (GewO). Er unterliegt ferner den öffentlich-rechtlichen Bestimmungen der sog. Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV). Demnach hat er die erhaltenen Kaufpreisraten objektbezogen zu verwenden (darf sie also nicht zur Füllung anderer Finanzlöcher einsetzen); etwa erzielter Gewinn kann erst nach vollständiger Fertigstellung des Bauvorhabens und Begleichung aller Handwerkerrechnungen frei entnommen werden. Alles Werbematerial, auch Prospekte und Inserate, muss fünf Jahre aufbewahrt werden. Bauträger unterliegen außerdem auf eigene Kosten einer turnusmäßigen sowie außerordentlichen Pflichtprüfungen durch Wirtschaftsprüfer oder vereidigte Buchprüfer.

Vereinbarungen, die den gewerberechtlichen Bestimmungen (etwa dem Ratenzahlungsplan des § 3 Abs. 2 MaBV) zuwider laufen, sind auch zivilrechtlich unwirksam und damit nichtig. Außerdem können solche Verstöße zur Verhängung von Bußgeldern  oder zur Rücknahme der Erlaubnis gemäß § 34c GewO führen.

Erleichterungen gelten nur bei Bauträgerverträgen mit Vollkaufleuten oder juristischen Personen.

 

Form und Inhalt des Bauträgervertrages

Da die Herstellungspflicht mit der Verschaffung des Eigentums an der Immobilie untrennbar verbunden ist (und ihr regelmäßig vorausgeht), sind alle Abreden beurkundungspflichtig, sonst ist der gesamte Vertrag nichtig (§§ 125, 311b Abs. 1 BGB). Lediglich spätere Vertragsänderungen (z. B. nachträglich vereinbarte Sonderwünsche) können in engen Grenzen formfrei getroffen werden, insbesondere wenn dadurch der wesentliche Vertragsinhalt sich nicht ändert und es sich um ad hoc erforderliche Anpassungen handelt.

Zur Definition der Werkleistung ist insbesondere die sogenannte „Baubeschreibung“ ebenfalls zu beurkundender Vertragsinhalt. Dies gilt sogar dann, wenn die Werkleistungen zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses bereits ganz oder teilweise ausgeführt sind. Bei Gewerbeobjekten (z. B. Baumärkten) liegen in der Regel detaillierte Leistungsverzeichnisse vor, bei Wohnobjekten häufig lediglich funktionale Baubeschreibungen, in denen Niveau und Umfang der Ausstattung sowie der technischen Versorgung beschrieben werden. Ergänzend werden in der Regel Pläne beigefügt. Maßgeblich können auch Erläuterungen in Prospekten oder Inseraten sein. Die Baubeschreibung muss verständlich und übersichtlich sein (sog. „Transparenzgebot“).

Um den Verbraucherschutz zu gewährleisten, fordert § 17 Abs. 2a Beurkundungsgesetz, dass einem Erwerber, der nicht unternehmerisch handelt, sondern beispielsweise zur privaten Wohnnutzung erwirbt, der Vertragsentwurf und alle darin in Bezug genommenen Dokumente (also die Baubeschreibung und – sofern im Grundbuch noch nicht vollzogen – auch die sogenannte „Teilungserklärung“) zwei Wochen vor dem beabsichtigten Beurkundungstermin zugesandt werden, so dass er ausreichend Gelegenheit hat, sich in technischer, juristischer und steuerlicher Hinsicht mit dem Objekt zu befassen. Außerdem muss der Vertragstext in Gegenwart des Erwerbers oder einer Person seines Vertrauens beurkundet werden. Ist der Bauträger oder sein Bevollmächtigter selbst nicht anwesend, muss der Verbraucher das Vertragsangebot abgeben (sodass ihm der gesamte Wortlaut zu verlesen ist), das der Bauträger sodann annimmt.

Als Bestandteil des Bauträgervertrags muss auch die Baubeschreibung komplett durch den Notar mitverlesen werden, die Pläne sind zur Durchsicht und Genehmigung vorzulegen. Das Gesetz erlaubt jedoch eine Vereinfachung dahingehend, dass eine allgemeine, z. B. für ein gesamtes Apartmenthaus bestimmte, Baubeschreibung sowie die diesbezüglichen Gesamtpläne in einer sogenannten „Verweisungsurkunde“ separat niedergelegt werden, die dem Erwerber vorab zur Durchsicht und Kenntnisnahme zu übersenden ist. Im Bauträgervertrag werden nur etwaige bereits besprochene Abweichungen von der allgemeinen Baubeschreibung (Sonderwünsche) niedergelegt. Dadurch kann sich die Beurkundung auf die relevanten rechtlichen Aspekte konzentrieren. Häufig ist diese Verweisungsurkunde zusammengefasst mit der sogenannten „Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung“ bei Eigentumswohnungsanlagen, in denen die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander geregelt sind.

Dagegen ist es Sache des Käufers, sich rechtzeitig über das Objekt selbst, die Qualität der geplanten Bauausführung, seine Werthaltigkeit und Finanzierbarkeit zu informieren. Hierzu kann auch die Frage zählen, ob der Bauträger bereits einen vorläufigen Energieausweis nach der Energieeinsparverordnung für das künftige Gebäude hat fertigen lassen, und ggf. die Anfrage bei der Gemeinde nach etwaigem Altlastenverdacht oder noch offenen Erschließungskosten. In aller Regel ist der Bauträger dem Käufer gegenüber verpflichtet, alle mit dem Bau zusammenhängenden Anschluss- und Erschließungskosten (Straße, Wasser, Abwasser) zu trage.n, wobei dem Erschließungsträger gegenüber der Käufer als künftiger Eigentümer für etwa unbezahlte Bescheide subsidiär haftet (sog. „öffentliche Lasten“). Vorsichtige Erwerber erfragen daher vor Zahlung der letzten Rate, ob die Erschließungskosten bezahlt sind; andernfalls bestehen (wohl) anteilige Zurückbehaltungsrechte.

Auch die fachkundige Durchsicht der Baubeschreibung vor der Beurkundung ist dringend zu empfehlen. Wünscht der Käufer nachträglich eine abweichende Ausführung, ist diese regelmäßig mit Mehrkosten verbunden.

 

Kaufpreis

Im Regelfall handelt es sich beim Bauträgervertrag um einen sogenannten „Pauschalfestpreis“, bei dem die einzelnen Gewerke nicht separat auszuweisen sind und daher auch Änderungen in der Kalkulation des Bauträgers nicht zu einer Anpassung führen können. Den Käufer treffen dann lediglich die Erwerbsnebenkosten (notarielle Beurkundung, Finanzierungskosten, Kosten der Grundbuchumschreibung sowie die Grunderwerbsteuer von 6% aus dem Gesamtkaufpreis, ferner gegebenenfalls durch den Käufer beauftragte Makler). Da der Gesamtbetrag der Grunderwerbsteuer unterliegt, fällt nicht zusätzlich Umsatzsteuer (Mehrwertsteuer) an, es sei denn, der Verkäufer würde im Einvernehmen mit dem Käufer hierfür optieren.

 

Fälligkeit, Abschlagszahlungen

Während das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) davon ausgeht, dass der „Kaufpreis“ (überwiegend handelt es sich um Werklohn) in einer Summe bei Abnahme des bezugsfertig errichteten (wenn auch nicht notwendig vollständig fertiggestellten) Objekts fällig werde, gestatten die MaBV und deren zivilrechtliches Gegenstück, die sog. Verordnung über Abschlagszahlungen bei Bauträgerverträgen (vom 23.5.2001), dass der Bauträger bereits während der Bauphase Abschlagszahlungen des Käufers (sogenannte „Baufortschrittsraten“) entgegennimmt, zumal auf diese Weise der Kaufpreis niedriger gehalten werden kann. Die durch die MaBV/Abschlagszahlungsverordnung gestatteten Baufortschrittsraten mildern lediglich die dem Bauträger aufgebürdete Vorausleistungspflicht, beseitigen diese jedoch nicht: Weiterhin muss der Bauträger zunächst bestimmte Bauleistungen erbracht haben, bevor er hierfür eine Zahlung verlangen kann. Allerdings bleiben die eingebauten Materialien, da die Übereignung des Objekts regelmäßíg erst nach vollständiger Zahlung stattfindet, noch sein Eigentum.

Damit rückt der Schutz des Käufers vor dem Verlust solcher Anzahlungen in den Fokus, sowohl während des Baufortschritts als auch – und insbesondere – in der Krise. Deutlich ist jedoch darauf hinzuweisen, dass die MaBV nicht das allgemeine Fertigstellungsrisiko absichern kann und möchte.

Zur Absicherung der Baufortschrittsraten stellt die MaBV zwei Varianten zur Verfügung: die sogenannte Vormerkungslösung des § 3 MaBV und die sogenannte Bürgschaftslösung des § 7 MaBV.

 

Ratenplan

Der nicht mehr nur gewerberechtlich, sondern auch zivilrechtlich geltende Ratenplan des § 3 Abs. 2 MaBV enthält Höchstsätze in Abhängigkeit vom Umfang der bereits erbrachten Bauleistungen, die sich in der Praxis jedoch als unmittelbare Raten durchgesetzt haben. Sie dürfen also selbst dann nicht überschritten werden, wenn der konkrete Aufwand für das betreffende Gewerk deutlich höher ist als die prozentuale Schätzung, welche der MaBV zugrunde liegt. Die MaBV sieht 13 Gewerke vor, die durch den Bauträger in höchstens sieben Ratenpaketen bzw. sieben Einzelraten, die bereits im Bauträgervertrag festzuschreiben sind, fällig gestellt werden können. Nach dem gesetzlichen Modell genügt für die Anforderung der Rate die schlichte Mitteilung des Bauträgers; ein formeller Nachweis, etwa durch eine Bautenstandsbescheinigung des Architekten, ist nicht vorgesehen. Allerdings muss dem Erwerber ausreichend Zeit bleiben (zirka zehn Tage), um zu prüfen oder prüfen zu lassen, dass die Angaben des Verkäufers der Wahrheit entsprechen. Zahlt der Käufer zu früh, da der Bauträger über den Bautenstand unzutreffende Angaben gemacht hat, kann der Käufer den Betrag zurückfordern, samt der beim Bauträger ersparten Zinsen (§ 817 BGB). Enthält ein Bauträgervertrag von der MaBV zum Nachteil des Käufers abweichende Raten, ist der Plan insgesamt nichtig und an seine Stelle tritt die gesetzliche Auffangregelung, d. h. Gesamtfällligkeit erst nach Gesamtabnahme.

Zeigen sich bereits bei einzelnen Gewerken Mängel, kann der Erwerber schon insoweit Zurückbehaltungsrechte geltend machen, muss also hierfür nicht die letzte Rate abwarten. Zu einer vorzeitigen Zahlung vor Erreichen des jeweiligen Bautenstands kann der Käufer auch nicht mittelbar genötigt werden, etwa durch Verpflichtung zur Hinterlegung auf einem sogenannten „Anderkonto“ des Notars.

 

Das Fertigstellungsrisiko

Deutlich ist darauf hinzuweisen, dass beide vom Gesetz vorgesehenen Alternativen der Basisabsicherung, sowohl die Bürgschaft als auch die Vormerkung, nicht das sogenannte „Fertigstellungsrisiko“ absichern. Bleibt der Bau dauerhaft „stecken“, etwa infolge Insolvenz des Bauträgers, kann der Käufer allerdings im Fall der Vormerkungssicherung wenigstens gegen den Insolvenzverwalter „erzwingen“, dass ihm der „Torso“ übereignet wird, so dass er, gemeinsam mit den anderen Käufern als nunmehrigen Mitbauherren, das Objekt selbst fertig stellt. Zur Verfügung stehen ihm die mangels Baufortschrittes noch nicht fällig gewordenen Kaufpreisraten. Dadurch kann es allerdings zu Mehrkosten kommen. Bei der Bürgschaftslösung wird lediglich sein Anspruch auf Rückzahlung der gezahlten Kaufpreisraten, nicht aber der Übereignungsanspruch, abgesichert. Im Rahmen von Verträgen mit Verbrauchern über die Errichtung oder den Umbau eines Hauses oder eines vergleichbaren Bauwerks muss gemäß § 632a Abs. 3 BGB bei der ersten Abschlagszahlung eine Sicherheit für die rechtzeitige Herstellung des Werks ohne wesentliche Mängel geleistet werden, und zwar in Höhe von 5 % des Gesamtvergütungsanspruchs. Erhöht sich der Vergütungsanspruch als Folge von Änderungen oder Ergänzungen – etwa wegen sehr umfangreicher Sonderwünsche – später um mehr als 10 %, ist wiederum ebenso eine Zusatzsicherheit in Höhe von 5 % des zusätzlichen Werklohns zu leisten. Die Sicherheitsleistung kann beispielsweise durch eine Garantie oder Bürgschaft eines inländischen Kreditinstituts oder Kreditversicherers erbracht werden, oder (auf Verlangen des Unternehmers) durch entsprechenden Einbehalt des Bestellers von der ersten Rate. Der Einbehalt von 5 % des Kaufpreises wird fällig (bzw. die Rechte aus der Bürgschaft erlöschen) mit vollständiger und rechtzeitiger Fertigstellung, ferner dann, wenn das Vertragsobjekt zwar ohne wesentliche Mängel, aber nicht rechtzeitig fertiggestellt wurde und die Verzögerung vom Veräußerer nicht zu vertreten ist.

 

Kaufpreisfinanzierung

In aller Regel wird der Erwerber zur Finanzierung des Kaufpreises einen Kredit aufnehmen, der durch eine Grundschuld auf dem Bauträgerobjekt abgesichert werden soll. Diese Grundschuld wird zweckmäßiger weise gleichzeitig mit dem Abschluss des Bauträgervertrags notariell beurkundet, um die Grundbuchkosten (die sonst für die Herstellung des vereinbarten Ranges entstehen könnten) zu reduzieren. Der Veräußerer erteilt regelmäßig dem Erweber Vollmacht zur Eintragung solcher Grundpfandrechte, die aber nur zweckgebunden zur Zahlung des Kaufpreises verwendet werden dürfen. Sobald der geschuldete Kaufpreis gezahlt ist und damit die Verkäufer-Grundschuld zur Löschung gelangt, rückt die Käufergrundschuld auf den vereinbarten ersten Platz vor.

 

Eigentumsübertragung

In gleicher Weise wie der Käufer durch den Ratenzahlungsplan und die Grundabsicherung der §§ 3 oder 7 MaBV (Vormerkungs- oder Bürgschaftslösung) vor einer ungesicherten Vorausleistung geschützt werden soll, kann der Verkäufer das Eigentum am Objekt (samt der darin verkörperten Bauleistung) zurückbehalten, bis der Verkäufer den geschuldeten (also gegebenenfalls wegen nicht zu beseitigender Sachmängel geminderten) Kaufpreis entrichtet hat. Zu dieser Absicherung des Bauträgers stehen verschiedene Wege zur Verfügung: Entweder wird die Einigung über den Übergang des Eigentums (die sogenannte „Auflassung“) bereits in der Urkunde erklärt und der Notar sodann angewiesen, den Vollzug im Grundbuch (und damit den tatsächlichen Übergang des Eigentums) erst herbeizuführen, wenn ihn der Bauträger hierzu schriftlich anweist (wozu letzterer nach Erhalt des geschuldeten Betrags verpflichtet ist) oder aber der Käufer die Zahlung, notfalls gerichtlich (im Fall einer vom Bauträger bestrittenen Minderung) nachgewiesen hat. Alternativ kann auch die Auflassung erst in getrennter Urkunde, zu welcher der Bauträger typischerweise Vollmacht erhält, protokolliert werden.

 

Abnahme und Sachmängel

Anders als bei Kaufverträgen, bei denen lediglich eine Inbesitznahme stattfindet, sieht das Werkvertragsrecht eine „Abnahme der Werkleistung“ vor, an die sich bedeutende Rechtsfolgen knüpfen. Insbesondere kehrt sich ab diesem Zeitpunkt die Beweislast für Sachmängel während der damit beginnenden „Gewährleistungsfrist“ um, hierzu nachstehend.

 

Abnahme

Die Abnahme beinhaltet die tatsächliche Übergabe des Objekts (insbesondere also die Aushändigung der Schlüssel und sonstiger Objektunterlagen), zugleich aber auch die rechtliche Erklärung, dass der Erwerber die Leistung des Bauträgers (vorbehaltlich der bereits gerügten oder während der Gewährleistungsfrist noch zu rügenden Mängel) als vertragsgemäß anerkennt. Sie kann nach dem Gesetz auch durch schlüssiges Verhalten erfolgen, wobei jedoch im Regelfall bei Bauträgerverträgen die schriftliche Durchführung (in Gestalt eines sogenannten „Abnahmeprotokolls“) vereinbart wird. Ist das Objekt abnahmereif (also fertiggestellt und ohne wesentliche Mängel), kann der Bauträger dem Erwerber auch eine angemessene Frist zur Abnahme setzen, nach deren Ablauf das Objekt als abgenommen gilt.

 

Bei Eigentumswohnungen werden in aller Regel das Sondereigentum (die Wohnung) und das Gemeinschaftseigentum (Treppenhaus, Außenanlagen, Fassade, Heizung etc.) getrennt abgenommen, teilweise auch für Teilgewerke (z. B. separate Abnahme der Außenanlagen erst nach der Einpflanzung im Frühjahr); gleiches gilt bei Mehrhausanlagen für diejenigen Teile des Gemeinschaftseigentums, die sich nur im Bereich des jeweiligen Bauabschnitts befinden (also die dortigen Fassaden, Treppenhäuser, Dächer etc., jedoch z. B. ohne Heizung, wenn mehrere Häuser durch eine gemeinsame Zentrale beheizt werden). Die Abnahme kann durch einen Bevollmächtigten erfolgen, was beim Gemeinschaftseigentum die Regel ist (in Betracht kommt z. B. ein Mitglied des Verwaltungsbeirats, der Verwalter – allerdings nicht soweit durch den Verkäufer  bestimmt – , regelmäßig unter Beiziehung eines Sachverständigen zur Klärung der technischen Vorfragen). Nach weit verbreiteter, vom BGH allerdings noch nicht bestätigter Auffassung kann ferner die Teilungserklärung (Gemeinschftsordnung) bestimmen, dass von vorneherein nicht der Einzelkäufer, sondern die Eigentümergemeinschaft insgesamt zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums berufen ist. Ist das Gemeinschaftseigentum bereits abgenommen und in Betrieb, muss ein späterer Käufer diese frühere Abnahme innerhalb bestimmter Grenzen gegen sich gelten lassen. Die Abnahme hat gravierende Rechtsfolgen: Sie trennt die Phase der Neuherstellung von der Phase der „Gewährleistung“. Wäre keine andere Vereinbarung getroffen worden, würde bei Werkverträgen die Vergütung fällig. Die Gefahr der Verschlechterung des Objekts (insbesondere bei Schäden aufgrund höherer Gewalt, Versicherungsrisiken etc.) geht auf den Käufer über. Ferner beginnt die Verjährungsfrist für Sachmängel (bei Grundstücken zwei Jahre, bei Gebäuden fünf Jahre) zu laufen, und es tritt eine Umkehr der Beweislast ein für alle erst künftig gerügten Mängel (ggf. muss also der Käufer beweisen, dass diese bei der Abnahme zumindest bereits im Keim vorhanden waren).

Kennt der Käufer Mängel bei der Abnahme, behält sich diesbezüglich aber keine Rechte vor, bleibt ihm nur der Anspruch auf Schadenersatz in Geld bei Verschulden des Bauträgers. In der Praxis werden daher vorsichtshalber im Abnahmeprotokoll alle vom Käufer gerügten Umstände aufgenommen, auch wenn noch umstritten ist, ob es sich tatsächlich um einen Mangel handelt.

 

Sachmängelrechte

Die Erstellung des Bauwerks hat frei von Sachmängeln zu erfolgen und zählt zu den Hauptleistungspflichten des Bauträgers und ist nicht selten Gegenstand heftiger Kontroversen. Ausgangspunkt ist die in der Baubeschreibung und den Plänen enthaltene Definition des Leistungsumfangs; bestehende Lücken sind durch die anerkannten Regeln der Technik und die für den beabsichtigten Verwendungszweck einschlägigen DIN-Normen zu schließen. Lücken können sich auch ergeben, wenn die Baubeschreibung bzw. die Pläne im Verhältnis zu einem Verbraucher nicht transparent genug sind. Bei der Neuherstellung oder bei einer Sanierung, die der Neuherstellung gleichkommt erstreckt sich die fünfjährige Gewährleistungspflicht des Bauträgers auf das Gesamtobjekt, allerdings nicht auf den Grund und Boden als solchen. Wenn lediglich einzelne Werkleistungen ohne wirtschaftliche Neuherstellungspflicht geschuldet sind, ist er naturgemäß nur für diese Werkleistungen verantwortlich und für die Untersuchung der Altbausubstanz dahingehend, ob sie zur weiteren Verwendung tauglich ist. Von besonderer Bedeutung ist auch die geschuldete Wohnfläche (Wohnflächenverordnung); bei Überschreiten der häufig vereinbarten geringen Toleranzgrenzen hinsichtlich zulässiger Minderflächen ist der Kaufpreis, da eine Nachbesserung ausscheidet, insgesamt anzupassen. Zu differenzieren ist neben dem Umfang der Herstellungspflicht und der Art des Mangels auch nach der Art des Einstehenmüssens des Bauträgers: Bei schlichten Beschaffenheitsvereinbarungen ist er zur Zahlung von Schadenersatz beispielsweise nur verpflichtet, wenn ihm ein Verschulden (und sei es auch schlichte Fahrlässigkeit) zur Last fällt, hat er jedoch für bestimmte Eigenschaften eine Garantie übernommen schuldet er Schadenersatz in Geld auch bei unverschuldeter Nichteinhaltung dieser Zusage.

 

Anspruchsgegner

Da der Käufer nur einen Vertragspartner (nämlich den Bauträger) hat, ist dieser Adressat der Ansprüche. Es ist sodann Sache des Bauträgers, sich bei den Subunternehmern, in deren Verantwortungsbereich das betreffende Gewerk fällt, wiederum schadlos zu halten. Nur hilfsweise (beispielsweise bei Insolvenz des Bauträgers oder wenn die Nachbesserung durch ihn scheitert) sollte sich der Käufer auf die Ansprüche gegen die Subunternehmer verweisen bzw. diese zur Sicherung sich abtreten lassen.

 

Anspruchsinhalt

Zunächst richten sich die Mängelrechte des Käufers auf Nacherfüllung (Mängelbeseitigung). Lediglich für Schäden, bei denen eine Nachbesserung ausscheidet (z. B. Kosten eines Sachverständigengutachtens bzw der Rechtsverfolgung, Aufwand für anderweitige Unterbringung während der Nachbesserung etc.) schuldet der Bauträger ohne weiteres, sofern Verschulden vorliegt oder eine Garantie abgegeben wurde, Schadensersatz. Die Nacherfüllung kann der Bauträger ablehnen, wenn sie mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden wäre. Zur Herbeiführung der Nacherfüllung kann der Käufer als Druckmittel an sich fällige Entgelte zurückbehalten bis zur dreifachen Höhe des voraussichtlichen Beseitigungsaufwands. Befindet sich der Käufer allerdings in Verzug mit seiner Pflicht zur Abnahme (bei einem im übrigen abnahmefähigen Objekt), kann er lediglich den einfachen Betrag des Mängelbeseitigungsaufwands zurückbehalten.

Das Gesetz verlangt weiter, dass der Käufer dem Bauträger eine angemessene Nacherfüllungsfrist setzt. Erst nach deren ergebnislosem Ablauf kann er – sofern dieses Recht nicht ausgeschlossen wurde – den Mangel selbst beseitigen gegen Erstattung der notwendigen Aufwendungen („Selbstvornahme“) oder – stets – Minderung (anteilige Herabsetzung des Kaufpreises) verlangen und mit dem Mangel leben oder ihn sonst beseitigen lassen oder aber – nur bei erheblichen Mängeln – vom Vertrag zurücktreten. Schließlich steht ihm, allerdings nur bei Verschulden oder Übernahme von Garantien, ein Schadenersatzanspruch auch wegen des Mangels selbst zu.

 

Vorsicht vor einem „schnellen Rücktritt“

Bei einem wirtschaftlich schwachen Bauträger muss allerdings vor allzu rascher Ausübung des Rücktrittsrechts oder dem Verlangen des Schadenersatzes wegen der gesamten Leistung (früher sogenannter „großer Schadenersatz“, Rückabwicklung des gesamten beiderseitigen Leistungsaustauschs, ggf. gar der Investitionsentscheidung insgesamt einschließlich des Finanzierungsaufwands) gewarnt werden: Da der Käufer dann keinen Anspruch auf Eigentumsverschaffung mehr hat, wird die diesen sichernde, im Grundbuch eingetragene, Vormerkung kraftlos. Fällt der Bauträger während dieser Rückabwicklungsphase in Insolvenz, kann der Käufer gegenüber dem Insolvenzverwalter nicht mehr darauf bestehen, doch den unfertigen Bau in sein Eigentum übertragen zu lassen. Nur bei der Absicherungsvariante über eine Bankbürgschaft ist wenigstens die Rückzahlung der bisher entrichteten Beträge seitens der Bank gesichert, andernfalls läge lediglich eine ungesicherte Insolvenzforderung vor.

 

Besonderheiten bei Gemeinschaftseigentum

Besonderheiten gelten bei Mängeln am Gemeinschaftseigentum, um den Bauträger vor einer doppelten Inanspruchnahme zu schützen. (Beispiel: Ein Beteiligter wählt Nacherfüllung, ein anderer Minderung: Der Bauträger wäre sowohl mit dem Nacherfüllungsaufwand belastet als auch mit der Kaufpreisreduzierung gegenüber den einzelnen Käufern.) Daher wird insoweit unterschieden: 

  • Minderung und kleiner Schadensersatz können durch den einzelnen Erwerber, der jedoch stets Inhaber dieser Ansprüche ist und bleibt, nur nach Ausübung des Wahlrechts durch die Eigentümergemeinschaft geltend gemacht werden, es sei denn, der Gemeinschaftseigentums-Mangel wirkt sich lediglich im betreffenden Sondereigentum aus und eine Nachbesserung ist ausgeschlossen. Hat die Eigentümergemeinschaft das Wahlrecht (zugunsten der Nachbesserung) ausgeübt, kann sie gleichwohl den einzelnen Erwerber oder auch den Verwaltungsbeirat ermächtigen, das gewählte Recht im eigenen Namen auszuüben, allerdings gerichtet auf Leistung an die Gemeinschaft, es sei denn der Beschluss sähe Leistung allein an den einzelnen Eigentümer vor.

Hingegen können Nachbesserung, Kostenersatz für selbst aufgewendete Mängelbeseitigungskosten, Rücktritt und „großer“ Schadensersatz (statt der ganzen Leistung) vom Erwerber allein als Mitgläubiger geltend gemacht werden, gerichtet auf Leistung an alle, wobei die Verjährung bei einem Erwerber nicht die Durchsetzung durch die anderen ausschließt). Inhaber des Anspruchs bleibt jedoch stets der einzelne Erwerber. Dieser kann jedoch seine Rechte an den „Verband“ der Wohnungseigentümer abtreten  sowie den Verband zur Geltendmachung von Ansprüchen der Erwerber aus Bürgschaften bzw. auf Freigabe von Globalgrundschulden ermächtigen.

 

Verjährung

Die „Gewährleistungsfrist“ beträgt bei Bauwerken fünf Jahre und beginnt, wie vorbeschreiben, mit der Abnahme. Sie wird – anders als die kürzere Verjährungsfrist nach der VOB – nicht durch schriftliche Mängelrüge unterbrochen, sondern nur durch eine entsprechende Stundungsvereinbarung mit dem Bauträger oder gerichtliche Geltendmachung.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen Überblick über Fragen rund um den „Bauträgervertrag“ geben.

Für ergänzende Erläuterungen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.

 

Ihr Klaus Hackenbroich, Notar in Offenbach am Main